ضريبة التصرفات العقارية: من يدفعها، شروط الإعفاء، وكيفية احتسابها

المقدمة: 

في ظل الإصلاحات الاقتصادية الشاملة التي تشهدها المملكة العربية السعودية، تبرز ضرائب العقارات كأداة استراتيجية لتعزيز الاستقرار المالي وتحفيز النمو الاقتصادي. تتطلب هذه الضرائب فهماً عميقاً للأطر القانونية والتنظيمية التي تحكمها، والتي تؤثر بشكل مباشر على أصحاب العقارات والمستثمرين على حد سواء. يعد استكشاف هذه الجوانب القانونية ضرورياً لفهم مدى تأثيرها على السوق العقاري والاستثمارات في المملكة.

تواصل مع محامي ضرائب خبير من خلال تطبيق شورى

ما المقصود بمفهوم الضريبة بشكل عام وما هي ضريبة العقار بشكل خاص؟ 

إن الضريبة كمفهوم هي عبارة عن مبلغ نقدي تتقاضاه الدولة من الأشخاص والمؤسسات بهدف تمويل نفقات الدولة، أي تمويل كل القطاعات التي تصرف عليها الدول. كالجيش والشرطة والتعليم أو نفقاتها تبعاً للسياسات الاقتصادية كدعم سلعة معينة وقطاعات محددة أو الصرف على البنية التحتية كبناء الطرق والسدود أو مكافحة البطالة.

ضريبة العقار في السعودية: 

هي ضريبة مباشرة تفرض على جميع التصرفات التي ينتج بموجبها أثر قانوني يتمثل في نقل حق ملكية العقار أو حيازته بغرض تملكه أو تملك منفعته من شخص إلى آخر.

في المملكة العربية السعودية، لا تُفرض ضريبة سنوية على العقارات، على عكس بعض الدول الأخرى. ولكن، تُطبق ضريبة تُعرف بـ “ضريبة التصرفات العقارية” عند بيع أو نقل ملكية العقار. فما هو مقدار ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية؟ تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على إجمالي قيمة العقار محل البيع أو النقل. لا تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية على قيمة تكلفة التمويل.

كيفية التسجيل في ضرائب التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية؟ 

يمكن التسجيل على ضرائب التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية من خلال موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك في المملكة، حيث يمكنك من خلال هذه الخدمة تسجيل تصرفك العقاري في ضريبة التصرفات العقارية قبل إتمام عملية الإفراغ أو توثيق العقد، حيث توفر الخدمة معرفة مدى خضوع التصرف العقاري للضريبة، مع إمكانية إصدار فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحق. عن طريق الخطوات التالية:

1. تسجيل الدخول بحساب المتصرف.
2. تحديد طبيعة المتصرف.
3. اختيار مسار التوثيق.
4. إدخال بيانات العقار ونوعه.
5. إدخال تفاصيل التصرف وقيمة التصرف العقاري.

طريقة حساب الضريبة العقارية عن طريق حاسبة ضريبة العقار:

يمكن احتساب ضريبة التصرفات العقارية باستخدام حاسبة ضريبة العقار في السعودية على موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك السعودية. تخضع ضريبة التصرفات العقارية لبعض التعديلات واللوائح التنظيمية التي تصدرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك السعودية. 

في المملكة العربية السعودية، تُفرض ضريبة واحدة على العقارات، وهي ضريبة التصرفات العقارية. تُحتسب هذه الضريبة بنسبة 5% من قيمة العقار، وتُدفع عند كل عملية بيع أو نقل ملكية للعقار. 

طريقة حساب ضريبة العقار في السعودية على الشكل التالي: 

تحديد قيمة العقار:

العقارات السكنية: يتم تحديد القيمة السوقية للعقار من قبل المُقيّمين المعتمدين لدى الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك.

الأراضي: 

يتم تحديد القيمة السوقية للأرض من قبل المُقيّمين المعتمدين لدى الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، أو من خلال الرجوع إلى قيمة الأرض المحددة في السجل العقاري. 

العقارات الأخرى:

يتم تحديد القيمة السوقية للعقار من قبل المُقيّمين المعتمدين لدى الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، أو من خلال الرجوع إلى أسعار العقارات المماثلة المباعة في نفس المنطقة. 

تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية: ضريبة التصرفات العقارية = 5% × قيمة العقار

تواصل مع محامي ضرائب خبير من خلال تطبيق شورى

ما هي العقارات السكنية المعفاة من ضريبة الأملاك العقارية؟

1. الوحدات السكنية التي لا تزيد مساحتها عن 150 مترًا مربعًا.
2. العقارات السكنية المملوكة للأشخاص ذوي الإعاقة.
3. العقارات السكنية المملوكة للورثة ما دامت غير مؤجرة.

شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية: 

تم إقرار العديد من الحالات التي يتم فيها الإعفاء من ضريبة العقار في السعودية، تشمل:

1. حالات توزيع التركات: عند تقسيم الممتلكات بين الورثة.
2. التبرع للأقارب حتى الدرجة الثانية: يشمل ذلك الزوجين والأبناء والأحفاد.
3. التصرف لصالح وقف خيري أو جمعية خيرية: بشرط ألا يكون التصرف لأغراض إدارية.
4. التصرف لجهة حكومية أو أشخاص اعتبارية عامة ذات نفع عام: بهدف تحقيق المنفعة العامة.
5. تصرف جهة حكومية بالعقار: خارج النطاق التجاري أو الاستثماري أو الاقتصادي.
6. نزع الملكية للمنفعة العامة: في حال تم الاستيلاء على العقار من قبل الحكومة لأغراض عامة.
7. التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهات المختصة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
8. التصرف في العقار بموجب وثية شرعية مؤقتة.
9. نقل ملكية عقار مؤقتاً كضمان لتمويل أو ائتمان.
10. نقل ملكية العقار تنفيذاً لعقود الإجارة.
11. التصرف في عقار خاضع لضريبة القيمة المضافة: قبل توثيقه، مع عدم تغيير أي تفاصيل في العقد.
12. التصرف في عقار قبل سريان نظام ضريبة التصرفات العقارية: يشمل ذلك عقود الإجارة بهدف التملك وعقود الإيجار التمويلي.
13. التصرف المؤقت بالعقار: بهدف النقل بين صندوق وأمين حفظ أو العكس، أو بين أمناء حفظ لنفس الصندوق، وفقًا لأحكام نظام السوق المالية.
14. التصرف في عقار لأحد الأطراف التالية: أ. حكومة أجنبية. ب. منظمة دولية. ج. هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية. د. عضو في السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمد بالمملكة. بشرط المعاملة بالمثل.
15. التصرف في عقار كاشتراك عيني في رأس مال صندوق استثمار عقاري: عند تأسيس الصندوق وفقًا لأنظمة السوق المالية، باستثناء الصناديق المُخصصة لتأجير العقارات.

 ما هي ضوابط تملك الأشخاص المستثمرين غير السعوديين للعقار ؟

يجوز للمستثمر غير السعودي سواء الأفراد أو المنشآت بموجب ما أكدته المادة الأولى من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، تملك العقار اللازم لمزاولة نشاطه والشامل أيضاً لسكنه وسكن العاملين لديه، وذلك بشرط أن يكون المستثمر غير السعودي مرخص له بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي، والحصول على موافقة الجهة التي أصدرت الترخيص له، كما إنه إذا كان الترخيص الصادر للمستثمر غير السعودي يشمل شراء مباني أو أراضي لإقامة مباني عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير فيجب ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضاً وبناء عن ثلاثين مليون ريال سعودي، ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ، كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته.

 هذا ومن ناحية أخرى، أكدت المادة الثانية من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره على أنه يسمح للمستثمرين غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية (الأفراد) المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد الترخيص لهم من وزارة الداخلية، وأيضاً نوهت المادة الرابعة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره إلى أنه يجوز بموافقة من رئيس مجلس الوزراء في غير الحالات السابقة، تملك العقار للسكن الخاص.

ما هي استثناءات تملك المستثمرين غير السعوديين للعقار؟

 لا يجوز لغير السعودي وفقاً للمادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، ويستثنى من ذلك اكتساب حق الملكية إذا اقترن بها وقف العقار المملوك طبقاً للقواعد الشرعية على جهة سعودية معينة، بشرط أن ينص في الوقف على أن يكون للجهة المختصة بالأوقاف حق النظارة على الموقوف.

كما يجوز للشركات المدرجة في السوق المالية السعودية، اكتساب حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، وذلك وفق ضوابط تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.

بعض الأسئلة الشائعة عن ضرائب العقارات في المملكة العربية السعودية:

هل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟ 

يتحمل البائع عبء سداد ضريبة التصرفات العقارية، ويجوز الاتفاق بين البائع والمشتري على أن يتحمل المشتري الضريبة، لكن يجب النص على ذلك بوضوح في عقد البيع مع فصل قيمة الضريبة عن قيمة العقار.

من هو المكلف بأداء الضريبة؟ 

المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، ويكون الممثل القانوني للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابةً عن من يمثله.

هل العقارات المملوكة للهيئات الحكومية تخضع للضريبة؟ 

الهيئات الحكومية المملوكة للدولة لا تخضع للضريبة إذا كانت مخصصة لغرض النفع العام.

هل هناك تكاليف عند بيع الممتلكات العقارية للأجانب في السعودية؟

يُفرض رسوم على المعاملات العقارية للأجانب، حيث يتم خصم 10% من قيمة العقار لصالح وزارة المالية. يتم ذلك عند شراء الأجانب لعقار أو عند بيعهم للعقار.

المصادر:

1- https://zatca.gov.sa/ar/eServices/Pages/VatRequest.aspx

2- https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/753d7ffc-5e18-4f36-818d-a9a700f213a1/1#:~:text=%D9%8A%D8%AC%D9%88%D8%B2%20%D9%84%D9%84%D9%85%D8%B3%D8%AA%D8%AB%D9%85%D8%B1%20%D8%BA%D9%8A%D8%B1%20%D8%A7%D9%84%D8%B3%D8%B9%D9%88%D8%AF%D9%8A%20%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B1%D8%AE%D8%B5,%D8%AD%D9%82%20%D8%A7%D9%84%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%81%D8%A7%D9%82%20%D8%A3%D9%88%20%D8%A7%D9%84%D8%A7%D9%86%D8%AA%D9%81%D8%A7%D8%B9%20%D8%B9%D9%84%D9%89