دعوى إخلاء العقار: المفهوم، الأسباب، إجراءات رفع الدعوى، والأحكام

دعوى إخلاء العقار تعد من أكثر الدعاوى تداولاً في المحاكم في الوقت الحالي، وهي تتعلق بحق المؤجر أو مالك العقار في استعادة حيازته للعقار سواء لانتهاء العقد أو إخلال المستأجر بشروطه. وتكتسب هذه الدعوى أهمية بالغة في تحقيق التوازن بين حماية الملكية الخاصة للفرد وضمان الاستقرار في العلاقات التعاقدية.

أولاً: ما المقصود بدعوى إخلاء العقار؟

 دعوى إخلاء العقار هي دعوى يرفعها مالك العقار أو المؤجر أمام المحكمة المختصة (المحكمة العامة)، يطلب فيها إلزام شاغل العقار – وغالباً ما يكون مستأجراً – بإخلائه وتمكين المالك من استرداد حيازته له، نتيجة لانتهاء العلاقة التعاقدية أو لوجود سبب مشروع يبرر الإخلاء.

ثانياً: ما هي الأسباب النظامية لدعوى الإخلاء؟

 هنالك العديد من الأسباب التي تبرر نظاماً رفع دعوى الإخلاء، ومن أبرزها:

1. انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر بالتجديد.
2. تأخر المستأجر عن سداد الأجرة لمدة محددة حسب ما ورد في العقد المبرم بين الاطراف.
3. إخلال المستأجر بأي شرط جوهري من شروط العقد.
4. استعمال العقار في غير الغرض المتفق عليه (مثلاً: استخدام عقار سكني كمقر تجاري).
5. وفاة المستأجر أو إفلاسه أو تركه العقار دون إشعار.
6. الحاجة الماسة للمالك بالعقار، في حال وجود ما يثبت ذلك نظاماً (في بعض الحالات الاستثنائية تنظر من قبل المحكمة العامة).

ثالثاً: ما هي الإجراءات النظامية لرفع دعوى الإخلاء؟

بلا شك ان الدعوى ترفع عبر منصة “ناجز” الإلكترونية وفقاً للإجراءات التالية:

1. إعداد صحيفة الدعوى متضمنة بيانات العقار، العقد، سبب الإخلاء، والمستندات.
2. إرفاق المستندات الجوهرية مثل عقد الإيجار، سندات السداد، الإشعارات.
3. إحالة الدعوى إلى المحكمة العامة أو دوائر التنفيذ (في حال كان العقد سند تنفيذي تكون الدعوى أمام محكمة التنفيذ).
4. صدور الحكم بالإخلاء ومن ثم تنفيذه بعد اكتساب الحكم الصفة القطعية.

خامساً: ما هي الاثار القانونية لدعوى الإخلاء؟

1. استرداد المالك لعقاره.
2. إلزام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة والتعويض إن وجد بعد الاخلاء.
3. تحميل المستأجر مصاريف الدعوى إذا ثبتت مماطلته.

في ضوء ما تقدم:

دعوى إخلاء العقار تعد وسيلة قانونية لحماية حقوق الملاك في مواجهة إخلال المستأجرين. وقد أولت الأنظمة في المملكة اهتماماً كبيراً بتنظيم العلاقة الإيجارية بما يحقق العدالة لكافة الأطراف، وذلك عبر إجراءات إلكترونية واضحة وسريعة تضمن حفظ الحقوق وتسوية النزاعات العقارية بشكل سليم.

الأسئلة الشائعة بخصوص إخلاء العقار

ما هي مدة تنفيذ إخلاء العقار؟

مدة تنفيذ الإخلاء تختلف باختلاف ظروف القضية، ولكن بعد صدور سند تنفيذي (كحكم قضائي نهائي أو عقد موثق) يتم تنفيذ الإخلاء خلال مدة تتراوح من 5 إلى 30 يومًا تقريبًا من تاريخ التبليغ الرسمي للمستأجر بالإخلاء، وذلك وفقًا لما تحدده منصة “نافذ” والتنفيذ في وزارة العدل.

كيف يتم تنفيذ حكم اخلاء العقار؟

يتم تنفيذ حكم إخلاء العقار وفق الخطوات التالية:

1. تقديم طلب التنفيذ: يقدم المالك طلب التنفيذ عبر منصة “ناجز” مرفقًا بالحكم أو السند التنفيذي.
2. إصدار أمر التنفيذ: تصدر المحكمة أمر التنفيذ وتقوم بإبلاغ المستأجر رسمياً بالإخلاء خلال المهلة المحددة.
3. مرحلة التنفيذ الطوعي: يُمنح المستأجر مهلة 5 أيام للإخلاء طواعية.
4. التنفيذ الجبري: في حال عدم الامتثال:

• يتم تحديد موعد للتنفيذ الجبري بحضور مأمور التنفيذ.

يتم فتح العقار بالقوة الجبرية إذا لزم الأمر بحضور الشرطة. ويتم فتح العقار رسميًا وإخلاؤه. ويُعد محضر بالإخلاء ويتم تسليم العقار للمالك.

• إذا لم يحضر من بيده العقار، أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعـة له، فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة.
• وإذا كان المنفذ له دائنًا للحائز، فتطبق أحكام هذا النظام على منقولات الحائز المدين.

ما هو قرار مفتوح إخلاء العقار؟

القرار المفتوح هو أمر تنفيذ دائم بالإخلاء يُصدره قاضي التنفيذ، ولا يُقيد بتاريخ محدد للتنفيذ، بل يظل ساريًا حتى يتم تنفيذه فعليًا. غالبًا ما يصدر في الحالات التي يتهرب فيها المنفذ ضده من التنفيذ، ويمنح مأمور التنفيذ صلاحية التنفيذ متى ما تيسرت الظروف.

كيف أُخرج مستأجر بدون عقد؟

في حال عدم وجود عقد إيجار موثق، يمكن اتباع الآتي:

1. رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة لإثبات شغل العقار دون سند نظامي.
2. إثبات العلاقة الإيجارية من خلال الشهود أو التحويلات البنكية أو المراسلات.
3. إذا صدر حكم بالإخلاء، يتم تنفيذه كسند تنفيذي عبر منصة ناجز.

ملاحظة: يُفضل دائمًا توثيق عقد الإيجار عبر منصة “إيجار” لتسهيل عملية الإخلاء والتنفيذ الإداري.

ما هي دعوى امتناع شاغل العقار عن الإخلاء لحمله سندًا تنفيذيًا؟

هذه الدعوى تُرفع ضد شخص يشغل العقار دون وجه حق رغم وجود سند تنفيذي (كحكم قضائي أو عقد موثق)، ويمتنع عن تنفيذ الإخلاء. وتُعرف بأنها دعوى “الامتناع عن التنفيذ”.

يمكن لصاحب الحق التقدم بطلب إيقاع العقوبات النظامية، ومنها:

• الحبس التنفيذي.
• فرض غرامة مالية.
• المنع من السفر.
• حجز الأرصدة والأملاك.