شروط وإجراءات رفع دعوى إثبات ملكية عقار والآثار المترتبة عليها

أولًا: المفهوم القانوني لدعوى إثبات الملكية العقارية

دعوى إثبات الملكية العقارية هي دعوى قضائية يطلب فيها المدعي من المحكمة أن تعترف بحقه في ملكية عقار معين، وتصدر حكمًا يثبت هذه الملكية، ويصبح لهذا الحكم حجية قانونية في مواجهة الغير.

تُرفع هذه الدعوى غالبًا في الحالات التي لا يكون للعقار سجل رسمي منقول أو صك مسجَّل، أو عندما يكون هناك نزاع بين أطراف حول من له الحق الحقيقي في العقار. كما تُستخدم أحيانًا في الدعوى التي تُطالب بإلغاء ادعاء المدعى عليه بملكية العقار أو التعدّي عليه.

 ثانيًا: الأسس القانونية في النظام السعودي

 إليك أهم القواعد القانونية التي تُستند إليها دعوى إثبات الملكية في السعودية:

1. نظام التسجيل العقاري (سجل العقارات)

وفقًا للقانون التنظيمي للتسجيل العقاري، فإن السجل العقاري يُعد حجّية مطلقة فيما تمّ تسجيله من حقوق عقارية، ولا يجوز الطعن فيه إلا في حالات محدودة مثل الخطأ المادي أو التزوير. 

أي أن ما هو مدوَّن في السجل يُفترض صحته أمام القضاء، ما لم يثبت العكس.

2. قوة الصك أو العقد الموثّق

في حال وجود صك ملكية صادر أو عقد بيع موثّق، فإنه يُعدّ دليلًا قويًا على حق الملكية، لكن إذا لم يُسجَّل أو إذا كان هناك تنازع، قد تحتاج الدعوى قضائيًا لإثبات الملكية.

3. الحيازة والتقادم المكسب

إذا مضت مدة كافية من الحيازة الهادئة والمستمرة وغير المعترَض عليها، يمكن أن تُستخدم الحيازة كأساس لاكتساب الملكية بالتقادم. هذا الأساس يُستخدم في بعض الحالات التي لا يوجد فيها سند مكتوب أو تسجيل. 

4. الأحكام القضائية السابقة

إذا صدر حكم قضائي نهائي يثبت الملكية، فإنه يُعدّ سندًا قانونيًا لا يحتاج إلى إعادة نظر في نفس النزاع مع نفس الأطراف. 

5. مبدأ حجية الشيء المقضي به

ما أقرّ به القضاء نهائيًا يُلزم الأطراف وغيرهم بحسب مقتضى القانون، ويُمنع الطعن فيه بعد انقضاء المهل القانونية.

ثالثًا: شروط ومكونات دعوى إثبات الملكية

 لكي تكون الدعوى مقبولة قانونًا، يجب أن تَستوفي عدة شروط ومكونات:

(أ) الشروط الشكلية

وجود المدعي والمدعى عليه بصفات قانونية صحيحة (اسم، هوية، عنوان). 

أن يكون للعقار وصف دقيق (الموقع، الحدود، المساحة، الرقم، التفاصيل). 

تحديد الوقائع التي يُستند إليها المدعي في دعواه، مثل كيفية حصوله على العقار، تاريخ الحيازة، وجود عقد بيع أو صك، أو الحيازة منذ مدة. 

تقديم الطلبات القانونية بوضوح، مثل الطلب بإثبات الملكية، إلزام المدعى عليه بعدم التعرض، إلزامه بمصاريف الدعوى. 

إرفاق المستندات والأدلة الداعمة (صكوك، عقود، شهادات شهود، دلائل الحيازة، خريطة عقارية). 

(ب) الشروط الموضوعية

أن يمتلك المدعي حقًا قانونيًّا يمكن الدعوى به (ليس ادعاءً باطلاً).

أن يكون هناك ضرر أو تعرض من المدعى عليه في العقار، أو أن هناك نزاع حول الحق.

أن تكون هناك مصلحة للدعوى (أي أن الدعوى ذات جدوى عملية إذا صدر فيها حكم).

أن تكون الدعوى ضمن المهلة القانونية إذا كانت مرتبطة بالتقادم أو دعاوى الطعن. على سبيل المثال، إذا كان الأمر متعلقًا بالتقادم، يجب ألا تكون المدة القانونية قد انقضت. 

رابعًا: إجراءات رفع الدعوى

 إليك خطوات وإجراءات الدعوى في المحاكم السعودية:

1.     إعداد صحيفة الدعوى (العريضة القضائية)

يقوم المدعي أو محاميه بصياغة صحيفة الدعوى التي تشمل البيانات أعلاه، والطلبات، والدلائل المرفقة. 

2. قيد الدعوى في المحكمة المختصة

تقديم صحيفة الدعوى إلى المحكمة المختصة بنظر دعاوى العقارات. 

3. إشعار الإشهار العقاري (في حال تطلب القانون إشعارًا أو نشرًا)

إذا كانت الدعوى تتعلق بعقار، قد يُلزم القانون أن تُشهَر الدعوى في مأمورية الإشهار العقاري ليُعلم الغير بوجود النزاع في العقار. 

4.  جلسات الدعوى وبمباشرة المحاكمة

استدعاء الأطراف، مناقشة الأدلة، سماع شهود، تقرير الخبرة إذا لزم الأمر، وغيرها من الإجراءات التي تقتضيها الدعوى العقارية. 

5. الحكم القضائي

إذا أقنعت المحكمة بالأدلة والوقائع، تصدر حكمًا بإثبات ملكية المدعي، وإلزام المدعى عليه بعدم التعرض أو تسليم الحقوق، وتحميله مصاريف الدعوى إن اقتضت. 

6. تنفيذ الحكم والتوثيق في السجل العقاري

بعد أن يصبح الحكم نهائيًا، يمكن تنفيذ الحكم القانوني، وربطه بالسجل العقاري أو إصدار صكّ أو توثيق العقار باسم صاحب الحق.  

خامسًا: الأدلة المقبولة في الدعوى

 في دعوى إثبات الملكية، من المهم أن يدعم المدعي دعواه بأدلة قوية، مثل:

1. صكوك ملكية سابقة، إن وُجدت
2. عقد بيع أو شراء أو عقد هبة أو عقد قسمة، موثّق أو غير موثّق
3. شهادات شهود كانوا حاضرين عند العقد أو يعرفون استعمال العقار
4. دلائل على الحيازة: استخدام فعلي، تحسين العقار، دفع تكاليف الصيانة، استثمار في الأرض
5. خبرة فنية أو مساحية لتحديد حدود العقار بدقة
6. ما يثبت التقادم إذا كان المدعي يسعى لاقتنائه بالتقادم (مدة الحيازة، الهادئة، العلنية، المستمرة)
7. أي إثباتات أو وثائق إضافية تدعم الموقف

 سادسًا: الفرق بين “دعوى إثبات الملكية” و “دعوى تثبيت الملكية” أو دعاوى مشابهة

• إثبات الملكية: الدعوى التي يطلب فيها إثبات أنّ المدعي هو المالك الحقيقي للعقار
• تثبيت الملكية: غالبًا تشير إلى الدعوى التي تكون العقار غير مسجَّل، ويريد المدعي تثبيت ملكيته قانونيًا ليُسجَّل لاحقًا.
• دعوى صحة ونفاذ: تختص بتحويل عقد البيع الموثّق إلى صك ملكية، أي تجعل العقد نافذًا ويُنفَّذ بشأنه التسجيل.
• في بعض الحالات، تكون الدعوى مزيجًا من هذه الأنواع إذا كان هناك عقد موثق يُراد تسجيله وتحويله إلى صك.

سابعًا: الآثار والنتائج القانونية للحكم

حجية الحكم

الحكم النهائي بإثبات الملكية يصبح سندًا قانونيًا قويًا يُلتزم به الأطراف، ويُمنع الطعن فيه من ذات الأطراف بعد انقضاء المهل.

التسجيل العقاري باسم المدعي

يمكن تنفيذ الحكم وترتيب التوثيق العقاري لدى الجهات المختصة لإثبات الملكية في السجل العقاري.

  منع التعدّي

يُستخدم الحكم كوسيلة قانونية لوقف أي اعتداء أو تدخّل من الغير على العقار.

مطالبة بالتعويض

إذا تسبب المدعى عليه أضرارًا أثناء النزاع، قد يُطلب بضمّ طلب تعويض عن الأضرار في الدعوى أو في دعوى لاحقة.

ثامنًا: المخاطر والتحديات التي قد تواجه الدعوى

• وجود سندات أو تسجيلات رسمية تناقض دعوى المدعي، ما قد يضعف موقفه أمام المحكمة.
• ضعف الأدلة أو نقصها، خصوصًا في حالات العقارات التي لم تُسجَّل تاريخياً.
• صعوبة إثبات الحيازة أو التقادم إذا كان النزاع طويل الأمد أو إذا كان هناك انقطاع أو اعتراض سابق.
• تكاليف الدعوى (أتعاب المحامي، نفقات الخبرة، التكاليف القضائية) قد تكون مرتفعة إذا كانت العقار ذا قيمة كبيرة أو النزاع معقد.
• تأخر الإجراءات أو تأخير الجلسات خاصة في الدعاوى العقارية التي تشهد ضغطًا أو تعقيدًا.
• إمكانية الطعن أو الاستئناف من الطرف الآخر، مما يطيل زمن الحل النهائي.