كل ما يخص الإفراغ العقاري: الشروط والإجراءات والتوثيق الإلكتروني

يُعتبر الإفراغ العقاري من أبرز التصرفات القانونية في السوق العقاري، إذ يُمثل الأداة الرسمية لنقل ملكية العقارات من مالك إلى آخر. ويكتسب الإفراغ أهمية خاصة في المملكة العربية السعودية لارتباطه المباشر بالأنظمة العدلية والتنظيمات العقارية الحديثة، مثل نظام التسجيل العيني للعقار، ونظام التوثيق.

ومع ما شهده القطاع العقاري من تطور رقمي، يوفر تطبيق شورى خدمة متكاملة لتوثيق المستندات ومنها الإفراغ العقاري، حيث يتولى موثقون معتمدون من وزارة العدل مراجعة المستندات، واستيفاء جميع المتطلبات، واعتماد الصك الجديد باسم المالك. 

أولاً: تعريف الإفراغ العقاري

لفهم الإفراغ العقاري بشكل أدق، يمكن التطرق إلى تعريفه من الناحيتين الفقهية والقانونية:

• فقهياً: هو تصرف شرعي يُقصد به نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر بعوض أو بغير عوض.
• قانونياً: هو إجراء رسمي يتم أمام الجهات المختصة (كتابات العدل أو الوسطاء العقاريين المعتمدين) يتم بموجبه نقل ملكية العقار وتوثيقها في السجلات العقارية.

ويُعد الإفراغ العقاري الوسيلة الوحيدة لاكتساب الملكية العقارية بشكل نظامي ورسمي.

ما الفرق بين الإفراغ وتسجيل العقار؟

من المهم التمييز بين الإفراغ العقاري وتسجيل العقار حيث أن:

• الإفراغ: يترتب عليه نقل الملكية فعلياً من المالك القديم إلى الجديد مع تحديث الصكوك والسجلات.
• تسجيل العقار: هو توثيق للملكية القائمة أو قيد معلومات العقار دون انتقال للملكية. وبالتالي، فإن الإفراغ أوسع أثراً لأنه ينشئ الملكية الجديدة ويُكسبها حجية أمام الغير.

ثانياً: الأساس النظامي للإفراغ العقاري في السعودية

الإفراغ العقاري تحكمه مجموعة من الأنظمة واللوائح ، وهي:

• نظام التسجيل العيني للعقار (1423هـ): الذي يؤكد أن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل الرسمي.
• نظام التوثيق (1443هـ): الذي منح كتابات العدل والموثقين صلاحية إجراء الإفراغات.

ما هي الجهات المختصة بعملية الإفراغ؟

تتوزع الجهات المختصة بعملية الإفراغ على:

• كتابات العدل: وهي الجهة الأساسية المختصة نظاماً بإجراء الإفراغات العقارية وتوثيقها.
• منصة شورى: حيث توفر خدمات قانونية متكاملة تمكن المستخدم من إنجاز خدمة توثيق الإفراغ العقاري بشكل إلكتروني من خلال موثقين معتمدين من وزارة العدل.
• منصة “الموثق” التابعة لوزارة العدل: خدمة متخصصة ضمن منظومة ناجز تُمكّن من إتمام الإفراغ العقاري بشكل رقمي، دون الحاجة لمراجعة كتابات العدل حضورياً.

ثالثاً: ما هي انواع وصور الإفراغ العقاري؟

يمكن أن يأخذ الإفراغ العقاري عدة صور، منها:

1. الإفراغ بمقابل (البيع): حيث يُنقل العقار بعوض مالي متفق عليه.
2. الإفراغ بغير مقابل (الهبة أو التبرع): حيث يُنقل العقار مجاناً.
3. الإفراغ الجزئي: عند نقل جزء مشاع من العقار.
4. الإفراغ عبر المنصات الرقمية: وهو التطور الأحدث الذي يُتيح الإفراغ بشكل إلكتروني موثق.

ما هي شروط الإفراغ العقاري؟

• أهلية الأطراف: بلوغ سن الرشد (18 سنة) وعدم وجود مانع شرعي أو نظامي.
• صلاحية الصك العقاري: أن يكون سارياً وغير منتهي أو ملغى.
• خلو العقار من الموانع: مثل الرهن، الإيقاف التنفيذي، أو النزاعات القضائية.
• تسديد الرسوم والضرائب: وأهمها ضريبة التصرفات العقارية (5% من قيمة البيع)، إضافة إلى الرسوم الإدارية.

وبعد استيفاء هذه الشروط، تبدأ مرحلة الإجراءات العملية للإفراغ العقاري.

رابعاً: إجراءات الإفراغ العقاري

تتم عملية الإفراغ وفق خطوات محددة تشمل:

• التحقق من الملكية: عبر الصكوك أو السجلات العقارية.
• تقديم طلب الإفراغ: سواء حضورياً عبر كتابة العدل أو إلكترونياً عبر منصة شورى.

• التأكد من الشروط النظامية مثل:

1. صلاحية الصك.
2. عدم وجود نزاع أو إيقاف تنفيذي على العقار.
3. تسديد الرسوم والضرائب (مثل ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%).

• إتمام العقد وتوثيقه: حيث يُسجل المالك الجديد رسمياً.

إجراءات توثيق الإفراغ العقاري من خلال تطبيق شورى

يمكن إتمام توثيق الإفراغ عبر تطبيق شورى بسهولة من خلال:

1. اختيار خدمة توثيق المستندات عبر التطبيق.
2. اختيار نوع المستند (توثيق إفراغ عقاري) ثم اختيار المدينة وتخصص المحامي
3. إدخال تفاصيل الطلب كتابةً أو من خلال تسجيل صوتي

ثم بعد ذلك يتم:

1. ربط العميل بموثق معتمد من وزارة العدل لمراجعة الصك والشروط.
2. استكمال بيانات الأطراف والتأكد من الأهلية.
3. دفع الضريبة والرسوم عبر القنوات الإلكترونية.
4. اعتماد الإفراغ وإصدار صك الملكية الجديد إلكترونياً باسم المشتري.

خامساً: حالات أخرى للإفراغ العقاري

الإفراغ العقاري في حال الورثة

يتم عادة عبر صك حصر الورثة وصك القسمة الشرعية، بحيث تُقسم التركة العقارية بين الورثة، ثم يُفرغ نصيب كل وارث باسمه في السجلات العقارية.

الإفراغ بالوكالة الشرعية

يجوز بموجب وكالة سارية المفعول أن يقوم الوكيل الشرعي بالإفراغ نيابة عن المالك، شريطة أن تتضمن الوكالة نصاً صريحاً يجيز له الإفراغ والتصرف في العقار.

سادساً: الآثار القانونية للإفراغ العقاري

يترتب على الإفراغ العقاري جملة من الآثار المهمة التي تنعكس مباشرة على المالك الجديد، وهي:

• انتقال الملكية رسمياً إلى المالك الجديد.
• إثبات الملكية في مواجهة الغير، فلا يُعتد بالملكية إلا بعد الإفراغ.
• حماية المشتري من أي نزاعات مستقبلية تتعلق بالعقار.
• اكتساب العقار الحجية النظامية كسند تنفيذي يمكن الاحتجاج به أمام القضاء.

كيف يمكن التحقق من العقار قبل الإفراغ؟

للتحقق من سلامة العقار قبل الإفراغ، يجب التأكد من النقاط التالية

• التحقق من بيانات الصك.
• التأكد من أن العقار غير مرهون أو محجوز تنفيذياً.
• مطابقة موقع العقار وحدوده مع الواقع.
• التأكد من خلوه من النزاعات أو الدعاوى المنظورة.

القيود على الإفراغ العقاري

توجد قيود نظامية قد تمنع الإفراغ العقاري، أبرزها:

• لا يجوز الإفراغ إذا كان العقار مرهوناً أو محجوزاً تنفيذياً إلا بموافقة الدائن أو المحكمة.
• لا يجوز الإفراغ في حال وجود نزاع قضائي قائم حول الملكية.
• لا يتم الإفراغ إلا بعد سداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة.

 سابعاً: التحديات العملية للإفراغ العقاري

رغم وضوح الإجراءات النظامية، إلا أن هناك تحديات عملية قد تواجه المتعاملين مع الإفراغ العقاري، مثل:

• النزاعات المتعلقة بالصكوك القديمة، والتي قد تعيق إتمام الإفراغ.
• التأخير في بعض الإجراءات البنكية المرتبطة بالتمويل العقاري.
• جهل بعض الأفراد بالشروط النظامية الخاصة بالإفراغ الإلكتروني.

 وفي الختام

الإفراغ العقاري يُعد الركيزة الأساسية لتنظيم الملكية العقارية في السعودية، وهو الضمان الشرعي والقانوني لحماية حقوق الملاك والمتعاملين في السوق. وقد ساهمت المنصات الرقمية الحديثة في تسريع العملية وتقليل النزاعات، مما يعكس التطور التشريعي والتقني في القطاع العقاري. ومع ذلك، يبقى الالتزام بالإجراءات النظامية والتحقق من صحة الملكية قبل الإفراغ أساساً للحفاظ على الحقوق واستقرار التعاملات.