أهمية مراجعة عقود التمويل العقاري قبل توقيعها

أصبح التمويل العقاري وسيلة رئيسية للحصول على السكن في ظل ارتفاع أسعار العقارات، إلا أن صعوبة فهم العقود التمويلية يجعل من الضروري مراجعتها بدقة قبل توقيعها من قبل محام مختص. حيث تتضمن عقود التمويل العقاري بنوداً قد تؤثر على الوضع المالي للمقترض، مثل سعر الفائدة، فترة السداد، وشروط الدفع المسبق أو الشروط الجزائية – ان وجدت-.

وبلا شك أن مراجعة العقود التمويلية قبل التوقيع خطوة ضرورية في ظل تعقيد المواد التي تتضمنها، فقرار التمويل العقاري كبير، ومراجعته بدقة تحميك من الالتزامات غير المتوقعة. عبر تحميل تطبيق شورى، يمكنك التأكد من حقوقك بسهولة والاستعانة بمحامي قبل اتخاذ أي قرار.

وفيما يلي أبرز النقاط الهامة الواجب مراعاتها قبل التوقيع على العقود التمويلية وأخذ ذلك في عين الاعتبار، وهي على النحو الآتي:

يجب أن تتضمن عقود التمويل العقاري بنودًا واضحة تحدد الحقوق والالتزامات لكل طرف من اطراف العقد. ومن بين العناصر القانونية التي يجب مراجعتها:

1. سعر الفائدة وآلية احتسابه: يجب ان يحدد العقد ما إذا كانت الفائدة ثابتة أو متغيرة، مما يؤثر على التكلفة النهائية للقرض.
2. الشروط الجزائية عند التعثر في السداد: تتضمن بعض العقود رسومًا جزائية مرتفعة تؤدي إلى زيادة أعباء مالية على المقترض، أو سندات لأمر تفوق مبلغ المبلغ المتعثر من قبل المفترض.
3. حقوق المقترض في حالة السداد المبكر: قد تفرض بعض المؤسسات المالية قيودًا على السداد المبكر، مثل غرامات مالية تعويضية، أو بعض من الإجراءات الواجب العلم بها قبل توقيع المقترض على العقد.
4. إجراءات الحجز على العقار: يحدد العقد حقوق الجهة المقرضة في حالة عدم التزام المقترض بالسداد، وقد تحتوي بعض العقود على شروط تتيح الاستحواذ على العقار محل التمويل، وهو الامر الذي يجعل محل العقد مستحيلاً للوفاء به.

في سياق مشابه: ‫ما هي أركان العقود في نظام المعاملات المدنية في السعودية؟

الشروط الخفية والالتزامات الإضافية:

هنالك بعضاً من عقود التمويل العقاري تحتوي على شروط غير واضحة أو رسوم خفية لا يدركها المقترض عند التوقيع على العقد. ومن ضمن هذه الرسوم على سبيل المثال لا الحصر: تكاليف التأمين ، ورسوم التوثيق، ورسوم الصيانة الإلزامية للعقار، وغيرها. وبناءً عليه فإنه من الواجب امعان النظر في هذه الشروط وقراءتها من قبل محام او مستشار قانوني مختص لكي يتم عرضها على المقترض قبل توقيع العقد الامر الذي يجعل جميع هذه الشروط او الرسوم واضحة جلياً قبل توقيع العقد.

المخاطر الاقتصادية لعدم مراجعة العقود

1. يؤدي عدم فهم آلية احتساب الفوائد إلى فرض تكاليف إضافية لا تتناسب مع قدرته المالية، خاصة في العقود التي تعتمد على الفوائد ، والتي تزيد من إجمالي الدين بمرور الوقت.
2. في حالة العقود ذات الفائدة المتغيرة، يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة أقساط السداد، مما يشكل عبئًا ماليًا غير متوقع على المقترض.
3. قد يؤدي فرض رسوم مرتفعة على التأخير في السداد إلى تفاقم الوضع المالي للمقترضين، مما قد يؤدي إلى فقدان العقار بسبب العجز عن السداد.
4. يجب عرض هذه العقود على محام مختص لكي يتم مراجعتها وتدقيقها قبل الدخول في أي التزام لم يكن معلوماً وقت التعاقد.

مقال مشابه: 8 أخطاء شائعة في صياغة العقود يجب تجنبها

استراتيجيات مراجعة العقود قبل التوقيع

نوصي دائماً وابداً باللجوء إلى الخبراء القانونيين سواءً المحامون او المستشارون وذلك لمراجعة عقود التمويل العقاري لتجنب أي شروط لم تكن معلومة وقت التعاقد او غامضة أو رسوم غير واضحة. فالواجب على المقترض الاستعانة بمحام او مستشار قانوني وذلك للاطلاع على جميع بنود العقد وفهم تفاصيله، بما في ذلك شروط السداد المبكر، والرسوم الإضافية، والإجراءات القانونية المتبعة في حالة التخلف عن السداد. حيث أننا كما ذكرنا سابقاً أن مراجعة عقود التمويل العقاري قبل توقيعها أمر هاماً لتجنب المخاطر القانونية والمالية التي قد تؤثر على الاستقرار المالي للمقترضين.

وعليه فإنه يجب فحص ودراسة جميع الشروط القانونية، وتكاليف الفائدة، والرسوم الغير واضحة، من اجل عدم الدخول في أي مشاكل قانونية مستقبلاً يترتب عليها اثار قانونية تؤثر على المقترض سواءً على العقار ذاته او على وضع المقترض المالي. فالمحامي سوف يقوم بدراسة دقيقة لبنود العقد ومن ثم يقوم بإفهام المقترض لهذه الشروط وعرضها عليها، ووضع كافة الشروط والالتزامات امامه بصورة واضحة من دون أي غموض، الامر الذي يسهل على المقترض الموافقة على هذا العقد والدخول في الالتزامات من عدمه، ويكون بذلك حفظ حقه القانوني والنظامي ولم يقم بإجراء الا بعد استشارة المحامي وعرض العقد عليه.

قد يهمك: دليلك الكامل لعقود الإيجار الالكترونية في السعودية

محامي لمراجعة عقود التمويل العقاري عبر تطبيق شورى

قبل توقيع عقد التمويل العقاري، تأكد من فهم جميع الشروط والبنود لتجنب أي التزامات غير متوقعة. بعض العقود قد تحتوي على تفاصيل دقيقة تؤثر على حقوقك المالية. عبر تحميل تطبيق شورى، يمكنك استشارة محامٍ مختص لمراجعة العقد وتوضيح أي نقاط غامضة، مما يساعدك على اتخاذ قرار مدروس يحمي مصالحك. 

أسئلة شائعة بخصوص عقود التمويل العقاري

ما هي شروط الحصول على التمويل العقاري في السعودية؟

هنالك شروط اساسية يجب ان تكون لدى الشخص الطبيعي وذلك من اجل الحصول على تمويل عقاري، وهي على النحو الاتي بيانه:

• أن يكون المتقدم سعودي الجنسية.
• وجود دخل شهري ثابت (في الغالب يتراوح بحد أدنى من 4,000 إلى 5,000 ريال سعودي).
• العمل لدى جهة معتمدة من البنك ( سواء جهة حكومية أو قطاع خاص).
• ان يكون عمر المتقدم لا يقل عن 21 سنة ولا يتجاوز 65 سنة عند نهاية القرض.
• نسبة مديونية لا تتجاوز الحد الأقصى المسموح به (عادة مايقارب 55%).
• تقديم سجل ائتماني متوافق مع السجل لدى “سمة” (عدم وجود تعثرات مالية لدى طالب القرض).
• وجود دفعة أولى (عادة 10% من قيمة العقار)؛ وقد تتحمل وزارة الإسكان جزءاً منها للمستفيدين من “سكني”، حسب الشروط والاحكام.

⸻

هل يمكن فسخ عقد التمويل العقاري؟

نعم، يمكن فسخ عقد التمويل العقاري في بعض الحالات، لكن غالبًا يتطلب ذلك:

1. تسديد المبلغ المتبقي من التمويل كاملاً (إنهاء مبكر).
2. دفع رسوم السداد المبكر التي لا تتجاوز كحد أقصى تكلفة ثلاث أشهر من الأرباح، بحسب ضوابط البنك المركزي.
3. الاتفاق بين الطرفين على الفسخ في بعض الحالات (مثل بيع العقار أو التنازل وما الى ذلك).

⸻

ما هي أقصى نسبة استقطاع للتمويل العقاري؟

أقصى نسبة استقطاع 55% من الدخل الشهري إذا كان لدى العميل تمويلات قائمة. وفي حال كان التمويل العقاري هو الوحيد، يمكن أن تصل النسبة إلى 45% فقط. ويجدر التنويه الى انه قد تختلف النسبة حسب الجهة الممولة ونوع التمويل والدخل.

⸻

ما هو عقد التمويل العقاري بصيغة المرابحة؟

تعريفه هو عقد يتم فيه شراء العقار من قبل البنك ثم بيعه للعميل بسعر يشمل الربح المتفق عليه بين الطرفين، ويتم السداد بأقساط متفق عليها. ولفظ المرابحة هي إحدى الصيغ الشرعية للتمويل الإسلامي.

⸻

متى يتم الإفراغ بعد توقيع العقد مع البنك؟

يتم الإفراغ بعد توقيع العقد النهائي وموافقة البنك وتحويل الدفعة للبائع. وعادةً يتم خلال مدة تتراوح بين 5 إلى 15 يوم عمل بعد استكمال جميع المتطلبات، ولكن يشترط وجود صك إلكتروني أو وثيقة ملكية جاهزة للإفراغ.

⸻

ما هي أقل نسبة للتمويل العقاري في السعودية؟

تختلف النسبة من بنك لآخر، لكنها تتراوح حاليًا بين 3.5% إلى 5.5% سنويًا كنسبة ربح ثابتة أو متغيرة. بعض برامج وزارة الإسكان (مثل برنامج “سكني”) تقدم تمويلاً مدعوماً تصل فيه الفائدة الفعلية إلى 0% للمستحقين.