كل ما يتعلق برفع دعوى قسمة تركة عقارية بالإجبار في السعودية

قسمة التركة العقارية بالإجبار هي المسار الذي يلجأ إليه أحد الورثة أو بعضهم عند تعذر الوصول إلى اتفاق فيما بينهم على القسمة بالتراضي، حيث تتدخل المحكمة حينئذٍ للنظر في القسمة، وقد يتم بيع العقار بالمزاد العلني وفقاً لشروط وإجراءات محددة، وهو ما سنناقشه في هذا المقال، مع بيان كيفية تمكين كل وارث من الحصول على نصيبه الشرعي من التركة العقارية.

ما هي التركة العقارية؟

التركة العقارية، وباختصار، هي ما يتركه المورث من أصول عقارية غير منقولة، مثل العقارات والأراضي (فضاء، زراعية، سكنية وغيرها)، إضافة إلى الحقوق المرتبطة بها، والتي تنتقل بعد وفاته إلى ورثته، كلٌّ حسب نصيبه الشرعي، وذلك بعد استيفاء حقوق التركة.

وفي حال تعذر تقسيم هذه التركة بالتراضي بين الورثة، يتم اللجوء إلى قسمتها بالإجبار، وهو ما يقودنا إلى الجزئية التالية.

ما المقصود بقسمة التركة العقارية بالاجبار؟ 

هي عملية تتم بتدخل المحكمة لقسمة التركة العقارية عند تعذر التوصل إلى اتفاق بين الورثة أو بين أحدهم وبقية الورثة، حيث تقوم المحكمة بقسمة ما يمكن قسمته، وبيع ما لا يقبل القسمة بالمزاد العلني، ثم توزيع قيمته على الورثة كلٌّ حسب نصيبه الشرعي.

ويُسبق هذا الإجراء بمجموعة من الخطوات والمستندات التي تُثبت تعذر القسمة بالتراضي.

ما هي حالات قسمة التركة العقارية بالاجبار؟

يمكن تلخيص حالات قسمة الإجبار في العقارات في التالي:

• ورثة يسكنون في عقار على الشيوع بين جميع الورثة، ويرفضون الخروج منه أو إنهاء حالة الشيوع.
• اختلاف الورثة حول بيع العقار، حيث يرغب بعضهم في بيعه للاستفادة منه، بينما يرفض آخرون ذلك أو يرفضون شراء نصيب من يرغب في البيع.

وفي هذه الحالات، يمكن للورثة الذين يرغبون في البيع أو من يمثلهم رفع دعوى لقسمة العقارات بالإجبار فيما بينهم عن طريق المحكمة.

ومن المهم التنبيه أنه في جميع هذه الحالات، يحق لأي وارث التقدم للمحكمة بطلب قسمة التركة دون اشتراط موافقة بقية الورثة، وهي نقطة هامة قد لا تكون واضحة لكثير من الورثة.

كيف تنظر المحكمة دعوى قسمة التركة العقارية؟

تنظر المحكمة دعوى قسمة التركة العقارية بوصفها مالًا مشتركًا على الشيوع بين الورثة، فتبدأ بالتحقق من صفة الأطراف واستيفاء المستندات اللازمة، ثم تعمل على حصر العقارات محل القسمة والتأكد من ثبوت ملكيتها، وقد تستعين بالجهات المختصة للإفصاح عن الأصول.

كما يمكن أن تندب خبيرًا لتحديد ما إذا كان العقار يقبل القسمة العينية دون ضرر. وفي ضوء ذلك، تقرر المحكمة إما القسمة أو البيع بالمزاد العلني بحسب حالة العقار. وذلك وفقاً لما قررته لائحة قسمة الأموال المشتركة:

وتشمل هذه الإجراءات على سبيل المثال:

• التحقق من صك حصر الورثة وصكوك الملكية
• حصر العقارات محل القسمة والتأكد من سلامة وثائقها
• الاستعانة بالجهات المختصة للإفصاح عن الأصول العقارية
• ندب خبير لتقييم قابلية القسمة

فإذا تبين إمكانية القسمة، حكمت المحكمة بقسمته وتسليم كل وارث نصيبه، أما إذا تعذر ذلك، حكمت ببيع العقار وتوزيع ثمنه بين الورثة بحسب أنصبتهم الشرعية

ما هي البيانات والمستندات المطلوبة لرفع دعوى قسمة التركة العقارية بالاجبار؟

يتطلب رفع الدعوى تقديم مجموعة من البيانات والمستندات الأساسية، التي لا يمكن المضي في إجراءات رفع الدعوى عبر منصة ناجز سواء من قبل الشخص نفسه أو عن طريق محامي كوكيل عنه دون استيفائها، وتشمل ما يلي:

• اسم المورث وتاريخ الوفاة
• بيانات صك حصر الورثة
• بيانات جميع الورثة
• أسماء المتوفين وبياناتهم (إن وجدوا بين الورثة)
• بيانات العقارات
• بيان ما إذا كان على المورث ديون أو أوصى بوصية.

المرفقات المطلوبة:

• صك حصر الورثة.
• شهادة الوفاة (إن وجدت).

كما يجب مراعاة الآتي:

• إرفاق صك ولاية على القاصر في حال وجود قُصّر بين الورثة.
• في حال وفاة أحد الورثة بعد المورث، يجب إدخال ورثته ضمن أطراف الدعوى.

ما هي إجراءات رفع دعوى قسمة التركة العقارية بالاجبار؟

في البداية، وقبل الخوض في تفاصيل رفع الدعوى، فإن قسمة التركة العقارية بالإجبار تتم بطريقين:

الطريق الأول: عبر منصة التركات

يكون ذلك في حال بدأت القسمة بالتراضي بين الورثة، ثم تعذر التوافق لاحقاً ولو من أحد الورثة، فتتحول القسمة إلى قسمة قضائية (قسمة إجبار). كما تتحول كذلك في حال انتهاء المدة المحددة للموافقة أو الرفض عبر المنصة (وهي عشرة أيام)، حيث يُحال الطلب حينها إلى الدائرة القضائية المختصة. ورغم أن هذا المسار نادر الحدوث، إلا أنه جدير بالتنويه.

الطريق الثاني: عبر منصة ناجز

وذلك من خلال رفع دعوى قسمة تركة عقارية بالإجبار من قبل أحد الورثة أو عن طريق محامي وكيل عنه، عبر منصة ناجز، وذلك بخلاف القسمة بالتراضي التي تتم من خلال منصة التركات.

وبشكل مختصر، تكون خطوات رفع الدعوى كالتالي:

1. الذهاب إلى ناجز ثم اختيار “القضاء”.
2.  اختيار “صحيفة الدعوى” ثم “طلب جديد”.
3.  تحديد التصنيف الرئيسي “أحوال شخصية” والتصنيف الفرعي “دعاوى قسمة التركات”.
4.  اختيار نوع الدعوى “قسمة تركة عقارية”.
5.  ثم تعبئة صحيفة الدعوى بالبيانات المطلوبة مثل بيانات المدعي والمدعى عليهم وبقية تفاصيل الدعوى.
6. ثم في النهاية تقديم الطلب ومتابعته

تنبيهات وأخطاء شائعة قبل رفع دعوى قسمة التركة العقارية

تظهر في منصة ناجز مجموعة من التلميحات الإجرائية أثناء رفع الدعوى، وهي في حقيقتها أخطاء شائعة قد تؤدي إلى رد الدعوى لعدم صحة الخصومة إذا لم يتم الانتباه لها، ومن أبرزها ما يلي، حيث سنركز على أهم ثلاث نقاط منها:

النقطة الأولى:

بما أن التركة في أغلب الأحوال قد تجمع بين الأموال والعقارات، فلا يجوز الجمع بين قسمة التركة المالية والعقارية في دعوى واحدة، بل يجب أن تكون القسمة إما مالية أو عقارية.

النقطة الثانية:

دعوى القسمة تتعلق بالقسمة فقط، فإذا كان الهدف هو الإفصاح عن أعيان التركة، فلا يجوز الجمع بين طلب الإفصاح وطلب القسمة في دعوى واحدة، وإنما يتم تقديم طلب الإفصاح بدعوى مستقلة تسبقها.

النقطة الثالثة:

يلزم إضافة جميع الورثة في أطراف الدعوى وفقاً لصك حصر الورثة، وكذلك إضافة القاصر إن وجد، وإذا كان من بينهم متوفى فيجب إضافة ورثته. ولا يجوز اختصام بعض الورثة دون الآخر.

نقاط أخرى يجب مراعاتها:

• إذا كان أحد الأطراف في الدعوى غير محدد، فيلزم تحديد بياناته.
• اذا كان صك العقار المتنازع عليه لدى المدعي فيلزم تحديثه لقبول الطلب.
• يجب أن يكون العقار باسم المورث ومسجل باسم المورث طالما أنه لا نزاع في ملكيته، أما إذا وجد نزاع في الملكية فيتم تقديم طلب إثبات ملكية عقار أمام المحكمة أولًا ثم التقدم بطلب قسمة تركة عقار.

ماذا بعد الحكم بالدعوى؟

يقدم الحكم بالبيع في المزاد العلني بعد اكتسابه الصفة النهائية إلى دائرة التنفيذ المختصة لتنفيذه. 

ملاحظات هامة عن بيع العقار بالمزاد العلني

ما معنى بيع العقار بالمزاد العلني؟

يعني عرض العقار للمزايدة خلال مدة محددة، حيث يتنافس الراغبون في الشراء على تقديم أعلى سعر. ويتم البيع وفقاً لتقييم مسبق لقيمة العقار من قبل خبراء مثمنين، فإذا بلغ السعر المعروض هذه القيمة أو تجاوزها تم البيع، أما إذا لم يبلغها فلا يتم البيع.

هل يمكن لأحد الورثة دخول المزاد؟

نعم، يمكن للورثة الدخول في المزاد، مع ملاحظة أنهم يُقدَّمون على غيرهم، إلا إذا تقدم شخص من خارج الورثة بمزايدة أعلى.

هل للورثة حق الشفعة في المزاد؟

نعم، في حال طرح العقار في المزاد، يكون لأي وارث الحق في الشفعة وفقاً للإجراءات النظامية.

من هو وكيل البيع القضائي؟

هو كيان يتم تعيينه من قبل مركز الإسناد والتصفية "إنفاذ"، وهو الجهة المسؤولة عن تنظيم المزاد، والإعلان عنه، وإدارته، إضافة إلى تسويق العقار والترويج له للفئات المهتمة، وذلك في إطار الإجراءات النظامية المعتمدة.

استشارة وتوكيل محامي تركات من تطبيق شورى للخدمات القانونية

كما أسلفنا بالأعلى، فإن المسار الذي تتخذه قسمة التركة العقارية بالإجبار بين الورثة يتطلب استشارة وتوكيل محامي ليتولى هذه الإجراءات، بدءاً من فهم النزاع حول العقارات، مروراً برفع الدعوى نيابة عن الورثة، وصولاً إلى الحكم النهائي وتسليم كل وارث نصيبه الشرعي.

ويضم التطبيق نخبة من المحامين المرخصين من وزارة العدل السعودية في تخصص التركات، جاهزين فوراً وعلى مدار الساعة للرد على الاستفسارات المتعلقة بالتركات وقسمتها.

وفي الختام

فلا يُعتقد أن قسمة التركة العقارية بالإجبار مسار سهل، فهو مسار واضح ومحدد، لكنه قد يطول. ومن أبرز سلبياته أن بيع العقار في المزاد قد يتم بسعر أقل من قيمته العادلة. لذلك، يبقى الخيار الأفضل دائماً هو الصلح واتفاق الورثة على قسمة التركة العقارية، تجنباً لإجراءات المحاكم والمزاد، حيث يظل التراضي سبباً في حفظ الحقوق واستمرار الود بينهم.