إلغاء عقد الإيجار في السعودية: الشروط والطريقة عبر منصة إيجار

في ظل التطور المتسارع في المملكة العربية السعودية تنبعث حاجة متزايدة لفهم وتحليل التغيرات القانونية التي تؤثر على الحياة اليومية. ومن بين هذه التغيرات تبرز قضية إلغاء عقود الإيجار في المملكة كواحدة من أهم القضايا التي تثير اهتمام الأفراد تلك العقود التي تربط بين المالك والمستأجر تمثل جوهر العلاقة الإيجارية ومع القوانين المتغيرة والتطورات الاقتصادية يصبح من الضروري التعرف على عملية إلغاء العقود وتأثيرها على أطراف العلاقة الايجارية.

ما هو مفهوم إلغاء العقد وإنهاءه؟

إلغاء عقد الايجار هو إنهاء الاتفاقية القانونية التي تربط بين المالك والمستأجر بالنسبة للعقار المؤجر سواء بالاتفاق المتبادل أو بالقرار القضائي، وتكون عملية الإلغاء مصحوبة بإجراءات قانونية محددة.

إن عقد الايجار كما سبق الإشارة إليه هو اتفاق قانوني بين مالك العقار والمستأجر يتم بموجبه تأجير العقار المستأجر لفترة معينة مقابل اجرة محددة يتفق علها بين الطرفين ومن هذا التعريف سنتعرف على الأساسيات الرئيسية لعقد الإيجار.

البنود الرئيسية في عقد الإيجار وفق النظام السعودي

1. الأطراف المتعاقدة: يشمل اسم المالك واسم المستأجر بالإضافة الى أي طرف ثالث معين مثل الوسيط العقاري في حال وجوده.

2. وصف العقار: يجب تحدد العقار المؤجر بشكل دقيق مع تحديد المساحة والمواصفات الفنية للعقار.

3. مدة الإيجار: يتم تحديد فترة صلاحية العقد سواء كانت ثابتة أو قابلة للتجديد بالإضافة الى تواريخ واضحة ودقيقة لبداية ونهاية العقد.

4. الإيجار وطريقة الدفع: يحدد المبلغ المتفق عليه للإيجار والطريقة المحددة للدفع سواء كانت شهرية أو سنوية وكيفية تسديد الإيجارات المستحقة.

5. شروط إلغاء العقد: يجب تحديد شروط إلغاء العقد والإجراءات المطلوب إتباعها في حالة الرغبة في انهاء العقد من قبل أي طرف من الأطراف.

6. التفاصيل الأخرى الإضافية: يمكن للطرفين الاتفاق على أي تفاصيل إضافية ذات أهمية مثل شروط الصيانة مثلا والتعديلات التي تقع على العقار وحقوق والتزامات أي طرف منهما.

 ومن هذه التفاصيل تأتي أهمية عقد الايجار في تنظيم العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر فهو يعتبر دعامة أساسية لتحديد حقوق وواجبات الطرفين بشكل شفاف وواضح للحفاظ على علاقة إيجارية آمنة خالية من النزاعات.

مقال مشابه: ضريبة التصرفات العقارية: من يدفعها، شروط الإعفاء، وكيفية احتسابها

​

ما هي الأطراف القانونية التي تحكم عقد الايجار في المملكة العربية السعودية؟

نظام الإيجارات السكنية: يحدد هذا النظام الأسس القانونية لعقود الايجار للوحدات السكنية في المملكة بما في ذلك حقوق المالك والمستأجر والإجراءات القانونية المتبعة في حال النزاعات.

اللوائح العقارية: تحكم اللوائح العقارية في المملكة العربية السعودية عمليات تأجير العقارات وتوضح الشروط والإجراءات الضرورية لإبرام عقود الايجار بشكل قانوني.

الأنظمة القانونية العامة: تشمل الأنظمة المعمول بها في المملكة العربية السعودية والتي تلعب دور هام في تنظيم عقود الايجار.

بعد الحديث عن عقد الايجار وأطره القانونية وأساسيته واهميته لأطراف العلاقة القانونية سنتحدث عن الغاءه وانهاء العلاقة القانونية بين طرفيه فما هي

هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟

لا يجوز انهاء وفسخ عقد الايجار من طرف واحد إلا في حالة وجود أمر قضائي من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار من المستأجر. أو في حالة اتفاق الطرفين على انهاء العقد بالتراضي، وفيما يلي الحالات التي يمكن فيها إنهاء عقد الإيجار:

• انتهاء مدة عقد الإيجار تلقائياً:

ينتهي عقد الإيجار بمجرد وصوله إلى نهاية مدته المحددة في العقد، ولا يتطلب ذلك إجراءات إضافية.

• إنهاء عقد الإيجار بالتراضي:

يمكن للمستأجر والمؤجر التوصل إلى اتفاق ودي لإلغاء العقد قبل نهايته، بشرط موافقة الطرفين دون اللجوء للقضاء.

• فسخ عقد الإيجار بحكم قضائي:

1. إذا فشل الطرفان في التوصل لاتفاق، يحق للطرف المتضرر رفع دعوى في المحكمة المختصة، مثل محكمة التنفيذ، للمطالبة بفسخ العقد واخلاء العقار.

كيفية إلغاء العقود السكنية والتجارية بالتراضي من خلال منصة إيجار

• الدخول على قائمة العقود من حساب المستفيد (المؤجر، المستأجر) في إيجار.
• الضغط على أيقونة البحث وإدخال رقم العقد.
• اختيار (إنهاء العقد) بعد الضغط على الأيقونة بجوار العقد المطلوب.
• تحديد سبب إنهاء العقد من القائمة المنسدلة في خانة سبب الإنهاء، وتحديد تاريخ نهاية العقد بعد ذلك يتم الضغط على التالي.
• تحديد التسوية المالية لجميع المدفوعات أو الدفعة النهائية للمستأجر ليتم احتسابها مالياً
• إرسال الطلب للطرف الآخر.
• الموافقة على إنهاء العقد اختر (تأكيد).

1. عند اختيار (رفض) حدد سبب الرفض ومن ثم اختر رفض الإنهاء.
2. يمكنك معرفة حالة العقد بعد الدخول على قائمة العقود، حيث تظهر حالة العقد (تم الإنهاء) بعد إرسال الموافقة على الإنهاء، بينما تظهر حالة العقد (نشط) بعد رفض الإنهاء.

متى يمكن إلغاء العقد من الطرف المؤجر؟

نكرر، لا يجوز إلغاء العقد من طرف المؤجر إلا:

• بالتراضي بين الطرفين.
• بموجب حكم قضائي بإخلاء العقار صادر من المحكمة المختصة كمحكمة التنفيذ.
• ثبوت أن العقار آيل للسقوط بموجب تقرير معتمد من جهة حكومية.

ولكن التالي هو بعض الحالات التي تمكن المؤجر من تحريك الدعوى لفسخ العقد من طرفه. في حالة عدم وجود بنود منصوص عليها في العقد.

1. تأخير المستأجر في دفع الأجرة عن المدة المحددة له بعد انذاره ومضي 15 يوم على تاريخ الإنذار.
2. استخدام المستأجر العقار بما يخالف الاتفاق الذي تم ذكره في العقد.
3. قيام المستأجر بإعادة تأجير العقار بما يخالف الشروط والاحكام.
4. قيام المستأجر بالتعديل على العقار دون علم المالك.
5. قيام المستأجر بإحداث ضرر في العقار المؤجر.

كيف يمكن فسخ العقد من طرف واحد عبر منصة ايجار؟

لفسخ العقد من طرف واحد يجب وجود أمر قضائي من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار من المستأجر وفقاً لمجموعة من المتطلبات والإجراءات

المتطلبات:

• قرار التنفيذ بإنهاء العقد متضمناً رقم العقد – إلزامي.
• قرار قضائي – اختياري.
• إعلان تنفيذ إخلاء العقار – اختياري.
• نسخة من مستند التمثيل النظامي في حال كان مقدم الطلب ممثلاً عن المالك.
• في حال وجود ممثل لابد من إرفاق الوكالة.

الإجراءات:

• الدخول على شبكة إيجار واختيار العقد المراد فسخه (نشط \مسجل )
• تعبئة البيانات المطلوبة (رقم إقرار التنفيذ – تاريخ الإقرار – رفع المستندات المطلوبة) الضغط على التالي
• التسوية المالية (اختيار تسوية جميع الدفعات أو اختيار دفعة محددة للمستأجر
• مراجعة ملخص الطلب والضغط على تأكيد طلب فسخ العقد من قبل المستفيد؟
• مراجعة الطلب من فريق التشغيل والتأ كد من المستندات.
• إشعار العميل بالموافقة أو الرفض.
• في حال الموافقة تتغير حالة العقد من نشط او مسجل الى تم فسخ العقد.
• في حال وجود طلبات قيد الإجراء لا يمكن للمؤجر وممثل المؤجر رفع طلب فسخ العقد.
• في حال وجود طلب فسخ قيد الإجراء لا يمكن رفع طلب فسخ جديد على نفس العقد.
• في حال وجود عقد من الباطن نشط لا يمكن رفع طلب فسخ العقد.

أما شروط الغاء عقد الايجار من طرف المستأجر فهي:

استلام المستأجر للعقار بمواصفات معينة كان قد سبق تسجيلها في عقد الايجار، وتبين مخالفتها للشروط والمواصفات المكتوبة عند استلامها.

1. إذا كان العقار المؤجر يمثل خطر على حياة المستأجر، كان تكون وحدة سكنية في عقار آيل للسقوط مما يلحق بساكنيه اضرار
2. في حال إخلال صاحب الملك بأحد الشروط المتفق عليها في العقد على سبيل المثال إهمال خدمات الصيانة في العقار في حال تكفل فيها صاحب الملك بناء على رغبته الخاصة.
3. الظروف القهرية لفسخ العقد والغاءه كأن، يكون مثلا عمل المستأجر في مؤسسة معينة وتم نقلها الى خارج منطقة العقار.

كيف يتم التنبيه بفسخ وإلغاء عقد الايجار؟

يتخذ التنبيه بفسخ عقد الايجار شكلا رسمياً، حيث يحصل أي من الطرفين المؤجر او المستأجر على انذار يد محضر من خلال المحكمة او قد تتم بالمخاطبة وجها لوجه ويتم التحضير لهذا البند مسبقا في العقد حيث يتفق الطرفين على الشكل الذي سيتم به انهاء عقد الإيجار في حال الإخلال باي بند من البنود.

في حال كان العقد موثق عن طريق منصة ايجار يمكن الغاؤه بذات الطريقة عن طريق المنصة باتباع الخطوات التالية:

1. الدخول الى المنصة وتسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة المرور
2. ادخال رمز التحقق المدخل على جوالك.
3. الضغط على ايقونة التالي.
4. الانتقال الى العقود.
5. الضغط على تبويب جميع العقود والضغط على خيار العقود النشطة.
6. في حال عدم إيجاد العقد يمكنك البحث عنه بواسطة رقم العقد.
7. النقر على الثلاث نقط الموجودة يسار العقد المطلوب الغائه.
8. اتباع الخطوات والنقر على خانة التالي.
9. النقر على ايقونة الغاء العقد.
10. إضافة الطرف الذي يريد انهاء العقد.
11. ذكر أسباب الغاء عقد الايجار.
12. تحديد تاريخ الإلغاء لمنح فرصة للطرف الاخر لاستكمال الإجراءات
13. الضغط على زر التالي.
14. النقر على خيار تسوية المدفوعات او الضغط على خيار الدفعة الأخيرة للمستأجر.
15. اجراء التسوية المالية عن طريق التنازل عن استلام دفعات الايجار المتبقية
16. اما في حالة تحديد الخيار الثاني فينبغي تحديد المبلغ المراد دفعه وتاريخ الاستحقاق.
17. الضغط على ايقونة تأكيد الغاء العقد.
18. سوف تتلقى رسالة تنص على تقديم الطلب بنجاح وارساله للطرف الاخر.

بعد ذلك ينبغي على الطرف الثاني اتباع الخطوات التالية:

1. الدخول الى المنصة وتسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة السر.
2. الضغط على خانة تسجيل الدخول وادراج رمز التحقق في المكان المخصص له.
3. الضغط على ايقونة التالي وبعدها الضغط على خيار الطلبات وعرض جميع الطلبات.
4. سيتم ظهور نوع الطلب "الغاء العقد " وحالته تحت الانتظار ".
5. الضغط على الثلاث نقاط الموجودة بجانب العقد وبعدها الضغط على ايقونة الموافقة.
6. الضغط على زر التالي.
7. قراءة بيانات التسوية المالية ثم الضغط على كلمة التالي.
8. ارسال الطلب للحصول على الموافقة على الإلغاء.
9. بعد ذلك سيتم ظهور رسالة تفيد بإرسال الطلب للموافقة على الانهاء بنجاح.
10. في حال رفض الغاء العقد فلابد من الضغط على خانة رفض الإلغاء" وتحديد سبب الرفض.

تنويه: ان هذه الطريقة في الإلغاء مخصصة فقط للعقود الموثقة عن طريق منصة ايجار.

مدة توجيه إنذار بعدم تجديد عقد الإيجار

فترة الإنذار بعدم تجديد عقد الإيجار يجب أن لا تقل عن 60 يومًا، إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك بين الطرفين. كما يتيح القانون للمؤجر إبلاغ المستأجر بضرورة إخلاء السكن قبل انتهاء مدة العقد في حالات معينة، مثل عدم دفع الإيجار.

ما هي الحقوق والواجبات التي يجب مراعاتها عند عملية انهاء عقد الإيجار بالنسبة للطرفين؟

عند الغاء عقد الايجار في المملكة العربية السعودية ينطوي الامر على حقوق وواجبات لكل طرف وفقا للقوانين والأنظمة المعمول بها وسنتحدث الان عن حقوق وواجبات كل طرف.

​

حقوق المستأجر تتمثل بالتالي:

• الحق في استرداد الوديعة الايجارية ان وجدت بموجب الشرط المحدد في العقد.
• الحق في استداد أي أموال مدفوعة مقدما للإيجار مقابل الفترة التي لم يتم استخدامها بسبب الغاء العقد.

واجبات المستأجر:         

• اخلاء العقار في الموعد المحدد وتسليمه بحالة جيدة.                                               
• سداد أي مستحقات مالية مترتبة عليه حتى تاريخ اخلاء العقار مثل الإيجارات المتأخرة او أي تكاليف إضافية محددة في العقد.

​

حقوق المالك:

• الحق في استلام العقار بحالة جيدة ونظيفة وفي الموعد المحدد لإلغاء العقد.                                 
• الحق في استرداد العقار دون أي تلف او ضرر بعد اخلاءه من قبل المستأجر.

واجبات المالك:

• تسديد أي مبالغ مالية مستحقة للمستأجر مثل الوديعة المالية ان وجدت بموجب الشرط المحدد في العقد.                 
• تقديم تقرير دقيق عن حالة العقار بعد اخلاءه والتأكد من عدم وجود أي تلف او ضرر.

هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة من قبل المستأجر؟

لا، المستأجر لا يحق له إنهاء العقد دون رضا المؤجر، وحتى إن أخلى العقار فإنه ملزم بدفع قيمة الإيجار مدة العقد المتفق عليها. حيث أن إنهاء العقد الساري لا يتم إلا باتفاق الطرفين وموافقتهم جميعاً أو بأمر قضائي، وخلاف ذلك يظل العقد سارياً حسب الاتفاق. وفي فيحال عدم سداد الإيجار يمكن للمالك رفع مطالبة مالية بعد (15) يوماً من تاريخ استحقاق الايجار.

 الأسئلة الشائعة حول إلغاء عقد الإيجار

هل يمكن الغاء عقد الايجار؟

نعم يمكم الغاء عقد الايجار في المملكة العربية السعودية وفقا للقوانين والأنظمة المعمول بها في المملكة ويمكن الغاء العقد بموافقة الطرفين، ففي حال كان العقد موثق عن طريق منصة ايجار يمكن انهاء عقد الإيجار عن طريق ذات المنصة باتباع الخطوات التي تم ذكرها سابقا.

وفي حال وجود خلافات بين الطرفين يتخذ الإلغاء شكل قانوني آخر عن طريق التوجه للقضاء.

هل يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة الموجودة في العقد؟ 

لا يمكن الغاء عقود الايجار قبل انقضاء المدة المحددة الا إذا وافقت الأطراف على الغائها بالتراضي أو بأمر قضائي من المحكمة المختصة. 

وتتوقف هذه الحالات على التالي:

• يتم اصدار الحكم القضائي عندما ينتهك أحد الأطراف شروط العقد ويتم اللجوء الى المحكمة للحصول على قرار قضائي يستطيع الطرف الاول الغاء العقد بقرار من المحكمة دون اللجوء للطرف الثاني.
• إذا كان العقد لفترة محدودة، فسيتم تضمين ذلك في العقد حيث يتم الاتفاق على مدة الايجار، ووفقا للتشريع المدني السعودي، لا يسمح بإلغاء العقد الا بعد موافقة كل من الطرفين مالم يتضمن العقد شرطاً يتنافى مع ذلك او لم ينص القانون على خلاف ذلك.

مع التنويه ان أسباب فسخ عقد الايجار تتمثل بالتالي:

1. عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر.
2. انتهاك شروط العقد من قبل المستأجر.
3. يجوز فسخ عقد الايجار من قبل مالك العقار قبل مالك العقار في حال تلف الممتلكات.
4. استخدام المستأجر العقار بأنشطة غير قانونية.

كم تبلغ غرامة فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر؟

سيكون على المؤجر دفع غرامة مالية بقيمة إيجار شهرين في حالة انه لم يقم بإبلاغ المستأجر بأنه سوف يقوم بإخلاء المنزل أو الوحدة قبل مرور 60 يوماً على الأقل.

كم تبلغ غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر؟

المستأجر لا يحق له إنهاء العقد دون رضا المؤجر، وحتى إن أخلى العقار فإنه ملزم بدفع قيمة الإيجار المتبقية لمدة العقد المتفق عليها. حيث أن إنهاء العقد الساري لا يتم إلا باتفاق الطرفين وموافقتهم جميعاً أو بأمر قضائي.

رفض المستأجر قبول تجديد العقد ولم يقم بإخلاء العقار، ما العمل؟

في هذه الحالة، إذا كان العقد المنتهية مدته سندًا تنفيذيًا، وحل على تاريخ الاستحقاق 30 يومًا فيمكن للمؤجر رفع طلب أمر إخلاء من محكمة التنفيذ.

هل يمكن الغاء عقد الايجار قبل بدايته؟

نعم، ويكون الإلغاء بالإتفاق بين الطرفين.